მსოფლიოში უძრავი ქონების ფასი წლების განმავლობაში მზარდი ტემპით იზრდება, რაც განსაკუთრებული აქტუალობა ენიჭება ევროპის სხვადსხვა ქვეყნებში. თუ უნგრეთში 2015 წლიდან დღემდე უძრავი ქონება 166%-ზე მეტით გაძვირდა, თურქეთის სიტუაცია ნიშნავს ბევრად უფრო დრამატიული სურათი. საერთოდ, თურქეთი, განსაკუთრებით მის დედაქალაქ სტამბოლში, უძრავი ქონების ღირებულების თვალსაზრისით ზოგი ევროპული დედაქალაქს კი აჭარბებს, რაც ინფლაციისა და სხვა გარემო ფაქტორების ზეწოდებული ზეგავლენის შედეგია.
თურქეთში უძრავი ქონების ღირებულების ზრდა პირველ რიგში ეკონომიკური არასტაბილურობის, ვალუტის მერყეობისა და გეოპოლიტიკური ცვლილებების შედეგი. ოფიციალური მონაცემები აჩვენებს, რომ ღირებულება 2015 წლიდან დღემდე 12-ჯერ მაღალია, ხოლო პროცენტული ზრდა 1194%-ს აღწევს. ეს ფენომენი დამსაქმე სიტყვაა გარკვევილი რეგიონის რეალური უძრავი ქონების სიტუაციის გასაცნობად და ემიგრანტთა გადაწყვეტილებების მიღებაში დასახმარებლად.
უძრავი ქონების ფასების დინამიკა და ისტორიული კონტექსტი
თურქეთის უძრავი ქონების ბაზარი სიმეტრიული ზრდის წყაროდ აღარ ითვლება მსოფლიო ისტორიაში. 2015 წელს დაწყებული ფასის ზრდა თითქმის ყოველ წელს იმატებოდა, მაგრამ განსაკუთრებული აქსელერაცია 2021 წლიდან მშენიშვნელი ფაქტორი გახდა. პიკური წერტილი მიღწეულ იქნა 2022 წელს, როდესაც უძრავი ქონების ღირებულება 168%-ით გაიზარდა, დაუდევრად დიდი მაჩვენებელი, რომელიც საერთო ევროპის ტენდენციებს უკან ტოვებს. 2023 წელს კი ზრდა 76%-ს შეადგინა, რაც მაინც მნიშვნელოვანი მაჩვენებელი რჩება.
საინტერესო მხოლოდ ის ყვება, რომ თურქეთის ტენდენცია, OECD-ის წევრ დანარჩენ ქვეყნებთან შედარებით, არის რადიკალურად განსხვავებული. ჩრდილოეთ ევროპის ქვეყნები, როგორიცაა შვედეთი და ფინეთი, სახლების ღირებულების კუთხით 2015 წლიდან მხოლოდ 4%-იანი ზრდას აჩვენებენ. ეს ასევე წმინდა აჩვენებს, რომ თურქეთში მიმდინარე პროცესები უნიკალური და ქვეყნის მიერ განცალკევებული ეკონომიკური გამოწვევებით არის განპირობებული.
ფასის ზრდის ძირითადი მიზეზები
თურქეთის უძრავი ქონების ფასების სწრაფი აღმართი რამდენიმე გადაკვეთილი ფაქტორის შედეგი იქმნება. ექსპერტები აღიარებენ, რომ ღირებულების მუდმივი ზრდა განპირობებულია კომპლექსური მიზეზებით, რომელთა მჯამი ქმნის ამ უპრეცედენტო სიტუაციას. თურქული ლირას კრიტიკული დევალვაცია არის პირველი უმნიშვნელოვანესი ფაქტორი, რადგან ის უცხო ბიზნესმენებისა და ინვესტორებისთვის თურქეთში უძრავი ქონების შესყიდვას უფრო ფინансურად ხელმისაწვდომს ხდის.
ინფლაციის მაღალი ტემპი, რომელიც 2024 წელს დაახლოებით 70%-ს აღწევს, წარმოადგენს მეორე ლოკომოტივს. ეს ფენომენი ცენტრალური ბანკი აიძულა მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრებაში, რაც თავის მხრივ საპროცენტო განაკვეთებს დრამატიულად გაზრდა. 2023 წელს 8.5% განაკვეთი 2024 წლის იანვარით 45%-მდე გაიზარდა, ხოლო იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი წლიური 40%-ს მიაღწია.
სამშენებლო ხარჯების გაძვირება მესამე მნიშვნელოვანი მიზეზი წარმოადგენს, რადგან აგურის, ფოლადისა და სხვა მშენებლობის მასალების ფასი მნიშვნელოვნად გაიზარდა. პანდემიის შემდგომ პერიოდი კი გამოიწვია უძრავი ქონებაზე მოთხოვნის მკაცრი აღმართი, რადგან ხალხი მეტი დიდი სახლებისა და ჯანსაღი გარემოს ძებნაში დარჩა. ეს ფაქტორი კი თავის თავზე მოიტანა ღირებულების დამატებითი ზეწოდებული წნეხი.
მიწისძვრების გავლენა და უსაფრთხოების მოთხოვნილება
თურქეთის ისტორიაში კატასტროფალური 2023 წლის მიწისძვრებმა, რომელიც ქვეყნის 11 ქალაქს დააზარალა, გამოიწვია კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ფাქტორი უძრავი ქონების ღირებულების ზრდაში. ეკსპერტები აღნიშნავენ, რომ ამ ტრაგიკული მოვლენის შემდეგ, თურქეთის მოსახლეობა მეტი ყურადღება გაქცევს უფრო მდგრადი, ანტისეისმიური სტანდარტებთან დამშენებული სახლების მიმართ. ეს ღაღადი გაზრდა მოთხოვნის სახელმძღვანელო მექანიზმი გახდა, რადგან ხალხი საკუთარი უსაფრთხოების უზრუნველყოფას სტრატეგიკულ ინვესტიციად განიხილავს.
მიწისძვრების შედეგი იმაში აიხსნება, რომ ახალი ან კარგად განახლებული ბინებისა და სახლების მოთხოვნა უკიდურესად გაიზარდა, განსაკუთრებით უფრო უსაფრთხო მდგომარეობებში. ეს ფენომენი ემიგრანტებისა და უცხოელი ინვესტორებისთვაც მიმზიდველი გახდა, რომელთაც კი თურქეთი ხელმისაწვდომი ინვესტიციის ადგილად მიაჩნდა, მიუხედავად ღირებულების ზრდის მუდმივი ტემპისა.
უცხოელი ინვესტორებისა და საიპოთეკო ბაზრის პარადოქსი
თურქეთის უძრავი ქონების ბაზარი პარადოქსული ფორმულით იმოქმედებს, სადაც გარე ინვესტორი უფრო აქტიურია, ვიდრე ადგილობრივი მოსახლეობა. ეს პირველ რიგში იმით აიხსნება, რომ იპოთეკის გაუბრალო ღირებულება ადგილობრივ რეზიდენტებისთვის აბსოლუტური ბარიერი გახდა. 2023 წელს გაყიდული უძრავი ქონების მხოლოდ 15%-ზე ნაკლები შეიძინა იპოთეკური სესხის მეშვეობით, დანარჩენი კი კერძო სახსრებით. ეს ნიშნავს, რომ კი მხოლოდ კაპიტალიანი ან უცხო მოთხოვნილება შეუძლია თურქეთში ბაზრის საკუთარი შენარჩუნება.
უცხოელი მყიდველებმა თურქეთის უძრავი ქონების ბაზარში მნიშვნელოვანი როლი დაიკავა, განსაკუთრებით კი 2022 წელს. 2023 წელს თურქეთში 1.2 მილიონი სახლიდან 35 000 უცხოელებზე გაიყიდა, რომელთაგან დაახლოებით 30%, ანუ 10 000 მეტი რუსმა შეიძინა. რუსების გარდა, ირანელები ხელმძღვანელი ბუნდოვანი მყიდველი ჯგუფი წარმოადგენს. ეს პატერნი აჩვენებს, რომ თურქეთი დიდი რეგიონის სიმბოლო რხოვა გახდა გეოპოლიტიკური გარემოს ზეწოდებულ ცვლილებებში.
საპროცენტო განაკვეთების ტრაგედია და ადგილობრივი ბაზარი
თურქეთის ცენტრალური ბანკი 2024 წელს მიღებული სიმტკიცე აღმოჩნდა გარკვევილი მხრივ მხოლოდ ინფლაციის რეგულირებაში, მაგრამ საიპოთეკო ბაზარზე გვერდიდან გვერდის პრობლემა გამოიწვია. გამანტიეს წლიური 40%-იანი საპროცენტო განაკვეთი ადგილობრივ ოჯახებსა და შეშუაბური კლასის ინვესტორებს სახლის კრედიტაციას პრაქტიკულად შეუძლებელი გახდა. ეს პირობა აიძულა ბაზრის სტრუქტურა ძველი წესებით შეიცვალა, სადაც კაპიტალი უფრო აღა განსაკუთრებული წონა მიენიჭა ნებისმიერი სხვა ფაქტორზე.
იპოთეკის დამაკებული შედეგი არის კი უძრავი ქონების საკუთარი გაყიდვის დემოგრაფიული შეცვლა, რადგან სახლის შეძენა უკვე მხოლოდ უცხოელი ინვესტორებისა და ხელმძღვანელი აქტივებით მოზიდული მაღალი კლასის ადამიანების მახასიათებელი გახდა.
ფოტო: Doğan Alpaslan Demir / Pexels
